ma 26 juni 2006
Dommerholt advocaten heeft bericht ontvangen van de Vereniging Nederlandse Gemeenten, waarin men te kennen geeft dat het contract, dat de gemeente Steenwijkerland aan kopers van bouwkavels voorlegt, indruist tegen de richtlijnen die de VNG uitdraagt.
Waarschijnlijk is het op elementen zelfs rechtsongeldig. Aangezien veel meer bouwers in de toekomst in de problemen kunnen geraken door dit soort clausules in verkoopcontracten van bouwgrond, roepen wij hierbij instanties op om hierop te reageren en om gelden beschikbaar te stellen om te procederen tegen de rechtsgeldigheid.
Hieronder vindt u de achtergronden zoals opgenomen in de dagvaarding voor het hoger beroep:
Grief VI. Onredelijk bezwarende (algemene) voorwaarden
Het handelen van een gemeente bij de verkoop van (ondermeer) bouwgrond is ook in algemene zin genormeerd en daardoor ook geobjectiveerd. Modelcontracten zijn namelijk opgesteld door de Vereniging van Nederlandse Grondbedrijven (VVG, welke vereniging is gerelateerd aan de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, VNG). Husslage heeft het modelcontract van de website van de vorengenoemde vereniging van grondbedrijven gehaald. In de tekst van het vorenbedoelde modelcontract wordt per artikel steeds verwezen naar een specifieke paragraaf uit het handboek “Recht rond grondtransacties”, van de hand van Mr. Drs. E.R. Hijmans. Dit boek wordt op dit moment bewerkt tot een nieuwe (geactualiseerde) versie en blijkt in de tussenliggende tijd niet meer verkrijgbaar te zijn. Husslage heeft de auteur in kwestie echter bereid gevonden om op zijn verzoek de betreffende paragraaf uit het oude (=huidige) handboek aan te reiken. Wat opvalt is, dat in het model zoals de gemeente Steenwijkerland dat hanteert, een aantal bepalingen ontbreekt, die wel voorkomen in het modelcontract van de VVG. Het gaat hier om artikel 9.2.25 sub h en i (daarin wordt teruggegrepen op het wel door de gemeente Steenwijkerland opgenomen artikellid sub b, zodat dit om die reden hierna om te beginnen ook wordt geciteerd):
b. Binnen twee jaar na datum van het ondertekenen van de notariële akte moet de op de grond te stichten bebouwing voltooid en gebruiksklaar zijn; indien daartoe aanleiding bestaat, kan deze termijn door Burgemeester en Wethouders worden verlengd.
h. Indien na verloop van de in lid b genoemde termijn de bebouwing wel is aangevangen, maar nog geen 50% van de geschatte bouwtijd is verlopen, is de koper aan de gemeente een schadevergoeding verschuldigd ter grootte van 10% van de koopprijs.
i. Indien na verloop van de in lid b genoemde termijn de bebouwing is aangevangen, maar meer dan 50% van de bebouwing gereed is, verlenen Burgemeester en Wethouders uitstel van de bouwplicht voor de periode van de geschatte bouwtijd van het restant van de bebouwing. Indien na verloop van de verlenging nog steeds een wezenlijk deel van de bebouwing moet geschieden, is de koper aan de gemeente een schadevergoeding verschuldigd overeenkomstig het bepaalde in lid h, onverminderd het recht van de gemeente om de volledige nakoming van de bouwplicht te vorderen.
Wat dan opvalt, is derhalve dat het bepaalde in artikel 2.3 van de algemene verkoopvoorwaarden van de gemeente toch wel zeer fundamenteel afwijkt van hetgeen gebruikelijk en redelijk is krachtens de landelijke standaard, zoals deze is geformuleerd door de Vereniging van Nederlandse Grondbedrijven (VVG). Daarmee rijst de vraag of hier eigenlijk geen sprake is van een onredelijk bezwarend beding als bedoeld in de artikelen 6:237 (de zwarte lijst) en/ of 6:238 (de grijze lijst) van het Burgerlijk Wetboek. Naar de mening van Husslage is dat het geval en hij beroept zich in dit geval dan ook uitdrukkelijk op de nietigheid van de artikelen 2.2 en 2.3 van de door de gemeente bij de verkoop van de in het geding zijnde bouwkavel gehanteerde (algemene) voorwaarden c.q. roept de vernietigbaarheid daarvan (alsnog) in.
Husslage stelt in dit verband:
dat de gemeente een gebruiker is van algemene voorwaarden (dat blijkt overigens ook uit de inleidende dagvaarding van de gemeente);
dat deze algemene voorwaarden zijn overeengekomen in het concrete geval, waarbij hij als consument heeft gecontracteerd (en ook dat is tussen partijen niet in geschil);
dat hij de nietigheid c.q. de vernietigbaarheid kan inroepen van de hierna te noemen bepalingen, voorkomende op (één van de) wettelijke lijst(en).
Husslage voelt zich in zijn mening terzake gesteund door Hijmans, welke mening Husslage geheel onderschrijft en tot de zijnde maakt. Deze auteur schrijft in de toelichting bij de betreffende bepalingen (waarin het door de gemeente toegepaste boetebeding is opgenomen namelijk het volgende; zie paragraaf 4.4.25):
“Uit onderzoek is gebleken dat gemeenten veelvuldig bedingen opnemen die ertoe leiden dat bij niet tijdig gereed zijn, de grond teruggeleverd moet worden in de toestand waarin deze zich bevindt, zonder dat sprake is van vergoeding van het deel van de opstal dat reeds gereed is. De wederpartij krijgt minder schade vergoed (veelal geen) dan wanneer dat beding niet zou zijn opgenomen, zodat gemeenten dientengevolge verrijkt wordt. In de meeste gevallen betreft dit het achterwege blijven van een vergoeding voor door de wederpartij verrichte werken in geval van ontbinding, een verplichte terugoverdracht of wederinkoop.
Dergelijke bepalingen kunnen strijdig zijn met artikel 6:237 sub f BW, dat luidt (“dat de gebruiker of een derde geheel of ten dele bevrijdt van een wettelijke verplichting tot schadevergoeding”).
De wettelijke verplichting is te vinden in de regeling van ongerechtvaardigde verrijking, die leidt tot een verplichting tot terugbetaling. Denkbaar is, dat een gemeente deze handelswijze motiveert door de verrijking te zien als een speciaal boetebeding, verbonden aan het geval van ontbinding, wederinkoop of terugoverdracht. De gemeente kan dit argument gebruiken als verweer tegen toepasselijkheid van 6:237 f en bovendien, wanneer toepasselijkheid van 6:237 f is aangenomen, als tegenbewijs om de redelijkheid van een dergelijk beding aan te tonen.
Een dergelijke argumentatie kan (echter) op twee, in sommige gevallen op drie, gronden worden verworpen (!).
Ten eerste is in iedere onderzochte overeenkomst een algemeen boetebeding opgenomen, welk boetebeding niet opzij wordt gezet voor het geval de verrijking als boete zou worden gezien. Ons systeem van privaatrecht heeft schadevergoeding als uitgangspunt bij niet nakoming en geen boeteheffing.
Alles wat boven een redelijke schadevergoeding uitgaat en niet uitdrukkelijk als boete is aangemerkt, dient derhalve in principe gezien te worden als een ongerechtvaardigde verrijking. Uit de structuur van de overeenkomst blijkt aldus dat het verrijkingsbeding niet als zelfstandig boetebeding kan zijn bedoeld, althans gezien de opbouw van ons burgerlijk recht niet als zelfstandig boetebeding gezien mag worden in dergelijke overeenkomsten tussen overheid en burger.
Verder zou er hier (in de tweede plaats) geen sprake zijn van een vaste, maar van een variabele boete. Immers, hoe meer werkzaamheden de wederpartij heeft uitgevoerd, des te hoger zal de verrijking voor de gemeente uitvallen. Dit aspect maakt de verrijking als boete nagenoeg onhanteerbaar (Vergelijk 3:14 BW en de Algemene wet bestuursrecht. Gezien de algemene beginselen van behoorlijk bestuur zal een dergelijke boetepraktijk door de rechter al snel worden vernietigd, onder meer vanwege strijd met het gelijkheidsbeginsel en zorgvuldigheidsbeginsel. Voorzover de verrijking als boete door de rechter toch zou worden geaccepteerd, kan de rechter de boete matigen ingevolge 6:109 BW).
Tenslotte kan in sommige gevallen tevens sprake zijn van een beding als bedoeld in artikel 6:237 i BW, in geval van beëindiging van de overeenkomst om andere redenen dan dat de wederpartij in de nakoming van haar verbintenis tekort is geschoten (Bij bijvoorbeeld in het geval na overdracht en het reeds door de wederpartij verrichten van werkzaamheden de grond verontreinigd blijkt te zijn.
Bij ontbinding van de overeenkomst zonder waardevergoeding van de verrichte werkzaamheden door de gemeente kan een situatie als bedoeld in 6:237 i worden aangenomen). “
Einde citaat
Met conclusie: de door de gemeente bij de Rechtbank ingeroepen algemene voorwaarden zijn nietig c.q. vernietigbaar. Voor zover nodig roept Husslage die nietigheid c.q. vernietigbaarheid hierbij uitdrukkelijk in, althans vernietigt hierbij de genoemde bedingen in de algemene voorwaarden, op grond waarvan het vonnis van de Rechtbank evenmin in stand kan blijven.
