1. De actuele noodsituatie
Alle vertrouwen in de rechtspraak ten spijt, heeft het Hof te Arnhem op 27 november uitgesproken dat de gemeente Steenwijk vrijheid van handelen krijgt om de kavel, waarop mijn voltooide ecologische woning staat, schoon opgeleverd terug te vorderen.
De gemeente heeft al direkt een brief toegestuurd, waaruit blijkt dat men daartoe zonder dralen wil overgaan. Dat zou betekenen dat ikzelf feitelijk wordt bestraft met een financieel verlies van minstens 425.000 Euro (zie paragraaf 7), naast de onschatbare waarde van de geestelijke en materiele schade die het gevolg zal zijn van het verlies van een groot deel van mijn levenswerk. Deze straf kan niet anders worden aangemerkt dan extreem hoog in relatie met de ernst van de overtreding: de overschreden bouwtermijn. Voor mij is dat catastrofaal en het zal waarschijnlijk mijn goed functioneren in de maatschappij, en mijn gezondheid ten gronde richten.
Dat zal niet de bedoeling zijn geweest van het Hof. Ofwel men is zich niet bewust geweest van de hoogte van de totale schade, of meer waarschijnlijk: men heeft het niet aangedurft om de gemeente af te vallen, maar haar wel in de gelegenheid willen stellen om alsnog tot een redelijke schikking te komen.
Niemand is nu immers gebaat bij de afbraak van de woning. De woning is gereed en is zeer fraai geworden. De overlast voor de buren, wat immer als enige reden is gegeven voor het geschil, zou door de afbraak met minstens twee jaar worden verlengd: eerst de sloop, dan braakliggen en tenslotte de nieuwbouwperiode. Op basis van de uitspraak van het Hof is het in alle redelijkheid beschouwd dus de beste oplossing, dat de woning blijft staan en dat er voor een financiele beboeting wordt gekozen. Ikzelf ben altijd bereid geweest om te komen tot een dergelijke schikking. Tot op heden heeft de gemeente echter telkens gewijgerd om te willen praten over een situatie, waarbij de woning blijft staan.
Op 19 december heeft mijn advocaat in kortgeding te Zwolle aan de rechtbank gevraagd om de tijd te gunnen, waarin de woning blijft staan, en waarin met de gemeente tot een akkoord kan worden gekomen, zo nodig/mogelijk? met tussenkomst van een rechtzaak/cassatie, waarin de hoogte van een eventuele beboeting wordt vastgesteld.
Na alle pogingen van schikking van onze kant is het inmiddels wel duidelijk dat zo’n akkoord met gemeente alleen kans van slagen heeft als hierin een bemiddelende rol wordt gespeeld door iemand van het hoogste gezag en waarvoor zelfs de lokale politici van deze plattelandsgemeente een hoge mate van respect hebben.
Bedenkt u goed: het is niet de rechtbank die afbraak van de woning gelast: B&W krijgen de vrijheid om daarover een besluit te nemen!
Daarom mijn noodoproep aan minister Cramer: Wilt u deze bemiddelende rol op u nemen, eventueel ondersteund door een collega minister, danwel de minister-president? Geheel duurzaam Nederland wacht in spanning op uw aktie in deze!
Heden is bekend dat het kortgeding van 19 december geen uitstel van de sloop heeft opgeleverd in afwachting van een uitspraak in cassatie. Mijn oproep voor petities aan minister Cramer is nu dus uiterst dringend geworden: de tussenkomst van de minister is wellicht het laatste redmiddel voor behoud van de ecowoning.
Gezien de onmiskenbare invloed van de publieke opinie op beslissingen (zelfs van de rechtbank), hecht ik er grote waarde aan om in de publiciteit te laten blijken van de onsteltenis van velen over de door de gemeente voorgenomen sloop. Vooral omdat de “tegenpartij” van een klein groepje van kwaadwillende buren voortdurend lasterlijke verhalen over de woning in de media presteert te realiseren. Ik weet op dit moment alleen nog van een artikel in de Telegraaf van eind november, waarin een zeer eenzijdig relaas is gedaan gebaseerd op de mening van deze buren, met plaatsing van een foto van de bouwplaats van ruim een jaar geleden. Ik zal hiervan een rectificatie eisen bij de Telegraaf. De woning is namelijk al sinds 22 december 2006 voltooid, de containers zijn verwijderd in februari en het erf is kort daarna op orde gebracht. Daarna is echter de gemeente voortdurend op de proppen gekomen met kleinigheden, die men onjuist vond en die vervolgens zijn aangepast. Vele honderden mensen, waaronder vele buurtgenoten, hebben al getuigd van hun bewondering voor het resultaat van de voltooide woning met een opmerkelijke architectuur en met een zeer milieuvriendelijke uitstraling.
2. Cassatie
Mijn advocaat heeft mij gemeld dat er wel goede redenen zijn om te verwachten dat in cassatie kan worden besloten tot een mildere beboeting, ofwel tot het vrijspreken van mijzelf van enige schuld. Het blijft echter uitermate onzeker of de rechtbank het zal aandurven om de vrijheid van handelen van de gemeente te beperken, door er op te wijzen dat de gemeente Steenwijkerland misbruik heeft gemaakt van haar machtspositie om ergernissen van persoonlijke aard te wreken. Hiermee is de woning nu dus niet meer te redden, maar zou een schadevergoeding kunnen worden geclaimd.
3. Waarom draait het conflict nu eigenlijk?
De gemeente Steenwijkerland heeft in haar verkoopcontracten van bouwkavels aan particulieren het beding opgenomen dat de bouwprojecten binnen twee jaar dienen te worden voltooid. Op overschrijding van deze termijn staat contractueel de plicht tot het ontruimd terugleveren van de kavel aan de gemeente. Tevens staat in het contract dat B&W onder omstandigheden uitstel kunnen verlenen voor de afronding van bouwactiviteiten. Elders in Nederland zijn dergelijke clausules uitsluitend toegepast om speculatiepraktijken te verhinderen. Van enige speculatie is in het geval van dhr. Husslage nooit enige sprake geweest. Hij heeft continu in werkweken van gemiddeld 55 uur tot doorgewerkt aan de realisatie van de woning voor eigen gebruik.
Feitelijk is de enige overtreding die dhr. Husslage heeft begaan: het 20 maanden (april 2005 tot 22 december 2007) te laat opleveren van de woning. Dit komt grotendeels doordat hij pas 14 maanden na aankoop van de kavel kon starten met de daadwerkelijke bouw (op 21 juni 2004), wegens een serie van zware tegenslagen. Ook is de bouw 2 maanden vertraagd door vertraagde aflevering van de houtconstructie-elementen en nog eens 4 maanden door verweerprocedures die dhr. Husslage moest voeren inzake bezwaren van buren en akties van de gemeente.
Na diepgaande analyse van de gehele gang van zaken rond de bouw van dhr. Husslage kan niet anders worden geconcludeerd dat hierbij sprake is van een stevige mate van DISCRIMINATIE, die zijn voeding vindt in de ecologische aspecten van het bouwproject van dhr. Husslage. Telkens kom je al sinds de planfase van het ecowijkje incidenten tegen, waaruit grote argwaan en verhoogde attentie blijkt bij zowel ambtenaren en politici van de gemeente alsmede bij een groepje omwonenden. De wijkagent dhr. Marcus doorzag de gevaren hiervan en heeft al in januari 2005 de gemeente schriftelijk op de hoogte gesteld van zijn ervaringen met het bouwproject van dhr. Husslage, waarvoor hij grote waardering heeft. N.b. Zowel dhr. Marcus als sympatiserend ambtenaar van toezicht dhr. Kruithof (zie paragraaf 4) zijn al spoedig na april 2005 op non actief gesteld ten aanzien van hun werkrelatie met het bouwproject van dhr. Husslage.
4. Planningen
Het Hof heeft ten onrechte gemeend dat dhr. Husslage geen kwalitatief goede, danwel tijdige, planningen heeft geleverd aan de gemeente. Als bekwaam ingenieur heeft dhr. Husslage juist uiterst correct gehandeld bij zijn beantwoording van vragen van de gemeente inzake planningen. Gezien de onzekerheden over de beschikbare extra mankracht, de beperkte ervaringsgegevens inzake de gekozen ecologisch verantwoorde bouwtechnieken, en de diverse nieuwheidsaspekten van het constructieve ontwerp, was het niet anders mogelijk dan planningen te maken, die een flinke mate van onzekerheid inhielden. Ook heeft hij zich nauwgezet laten leiden door aanwijzingen van de verantwoordelijk ambtenaar van de gemeente inzake begeleiding van het bouwproces dhr. Kruithof. De eigenlijke bouw van de houtconstructie kon pas worden gestart in begin november 2004, na de vertraagde levering van het hout. Op verzoek van dhr. Kruithof heeft dhr. Husslage al een schriftelijke planning aangeleverd in november 2004. Ook geheel volgens advies van dhr. Kruithof heeft hij in februari 2005 (voorafgaande aan het verstrijken van de bouwtermijn van twee jaar) een gemotiveerd verzoek om verlenging van de bouwperiode ingediend bij de gemeente, waarbij een geactualiseerde planning is geleverd. Op dit verzoek heeft de gemeente nimmer een antwoord gegeven.
De beide planningen zijn dus kort na elkaar geleverd, terwijl de bouw nog slechts kort gaande was. Bovendien heeft de gemeente later nooit meer verzocht om een geactualiseerde planning.
5. Ongelijke behandeling
- De gemeente heeft gezegd dat aan “projectmatige” bouw door bouwbedrijven andere regels worden gesteld dan aan particulieren. Aan hen worden geen zware sancties opgelegd bij overschrijden van enige bouwtermijn, zoals wel is gebleken bij het project van de firma Mateboer, die in dezelfde wijk een serie woningen heeft gebouwd. Een serie woningen is pas ruim 4 jaar later opgeleverd na overdracht van de kavels.
- Het geval Dedden: hij bouwde, ook in zelfbouw, een woning in dezelfde wijk als dhr. Husslage. De gemeente weet van geen klachten van buren en dus kon hij rustig ruim 4 jaar doen over de bouw.
- van Heerde bouwde een woning naast die van Husslage zomaar 2 meter naar voren over de rooilijn en bood de woning direkt na voltooing te koop aan. Het eerste strookt niet met het bestemmingsplan en het tweede is contractueel verboden als anti-speculatiebeding. De gemeente heeft zich tot op heden in allerlei bochten gewrongen om de zaak “gewoon” te gedogen.
- B&W kan onder omstandigheden een verlengde bouwtijd toestaan; zo staat in het verkoopcontract van bouwkavels. Welke zijn dan wel die omstandigheden op grond waarvan uitstel aan dhr. Husslage zou zijn verleend? Dhr. Husslage heeft waarschijnlijk bijna alle denkbare tegenslagen ondervonden en die ook aangevoerd in zijn verzoek om verlenging. De gemeente heeft hierop echter nimmer antwoord gegeven en is direkt een rechtzaak begonnen.
6. Actueel probleem van dakloos zijn bij sloop
Dhr. Husslage is woonachtig in de bedreigde woning. Hij is op dit adres ingeschreven en heeft de woning ingericht met zijn bezittingen. Hij beschikt over geen andere woon- of verblijfsruimte. Bij sloop zou hij accuut dakloos worden. Ook om deze reden verzoeken wij om sloop van de woning te beletten.
7. Begroting van de financiele schade voor dhr. Husslage
Voor het gehele bouwproject is een arbeidsinzet berekend van 6,2 manjaar op basis van 40-urige werkweken, waarvan 1 jaar in de ontwerpfase en 4 maanden vanwege verweer inzake akties van de buren en de gemeente. De materiaalkosten beliepen ca. 20.000 Euro. Voor de bouw van de woning (exclusief ontwerpfase) is offerte gemaakt door een ervaren houtbouwbedrijf voor het bedrag van 300.000 Euro (juni 2004).
De totale investering bedraagt derhalve ca. 376.690 Euro, exclusief de grondkosten. Dit op basis van de kosten van een manjaar van 57.530 Euro oftewel 31,27 Euro per uur bij 1840 uren per jaar.
De marktwaarde van de huidige woning van 660 m3 ligt momenteel dichtbij de berekende investering.
Bijkomende verliezen bij sloop van de woning: Euro
- kosten van de rechtsprocedures: 25.000 tot 35.000
- kosten van slopen, afvoeren, kavel schoon opleveren: ca. 15.000
- kosten van verhuizing: ca. 3.000
- 10% van de prijs van de bouwkavel: ca. 7.000
Subtotaal: 50.000 tot 60.000 Euro
Hierin zijn nog niet ingebegrepen: het van verlies aan inkomsten bij gedeeltelijke verhuur van de eigen woning en de huurkosten van toekomstige woon- en opslagruimte.
Het totaal verlies komt hiermee op: 426.690 tot 436.690 Euro.
Indien men meent dat de meerwaarde, die is toegevoegd na de uitspraak van het gerechtshof Zwolle in juni 2006, niet moet worden beschouwd omdat die voor eigen risico waren van dhr. Husslage, dan kan men de kosten van ca. 1 manjaar, plus materialen ter waarde van 2000 Euro, aftrekken. Het totaal verlies komt dan 59.530 Euro lager uit.
8. Pro Memorie:
Van de vele positieve publicaties die er al in de afgelopen jaren zijn verschenen wil ik u met name attenderen op het Jaarboek Architectuur in Nederland 2006/2007 (uitg. april 2007) waarin een fraaie fotocollage is opgenomen van het bouwproject, inclusief ontwerptekeningen.
Interessant is ook het artikel van architect Hajo Schilperoort, waarin ook technisch interessante aspecten van het project worden belicht. Zie: http://schilperoort.wordpress.com/2007/08/05/jan-husslages-ecologische-meesterwerk
Met vriendelijke groeten en hoogachtend, Ir. Jan Husslage
